房产交易基本流程
房产交易涉及多个环节,需遵循法定程序以确保交易安全，以下是二手房交易的核心流程：
- 资质审核：买方需确认自身购房资格（如社保/个税缴纳年限、名下房产套数等）；卖方需核实产权是否清晰（有无抵押、查封或共有人异议）。
- 签订合同：通过中介或自行签署《房屋买卖合同》，明确成交价、付款方式、交房时间、违约责任等条款。
- 资金监管：将房款存入第三方监管账户，避免“一房多卖”或资金挪用风险。
- 缴税过户：双方携带身份证、房产证、完税证明等材料，到不动产登记中心办理过户，缴纳契税、个税等（税费标准见下表）。
- 物业交割：卖方结清水电、燃气、物业费等，买方办理户口迁出、物业更名手续。
常见税费一览表（以首套90㎡以下住宅为例）：
| 税种 | 买方承担 | 卖方承担 | 计算方式 |
|------------|----------|----------|------------------------------|
| 契税 | ✓ | | 总价×1%（首套） |
| 增值税 | | ✓ | （总价-原价）×5.6%（满二免） |
| 个人所得税 | | ✓ | 总价×1%（满五唯一免） |
购房贷款全攻略
贷款购房是主流方式,需提前规划资金与还款能力。
贷款类型对比
| 贷款方式 | 特点 | 适用人群 |
|---|---|---|
| 商业贷款 | 利率较高（目前LPR±基点），额度高 | 收入稳定、信用记录良好者 |
| 公积金贷款 | 利率低（目前3.1%），额度受限 | 缴存公积金的职工 |
| 组合贷款 | 商贷+公积金组合，平衡额度与利率 | 公积金不足但需高额度者 |
还款方式选择
- 等额本息：每月还款额固定，适合收入稳定者；
- 等额本金：首月还款高，逐月递减，总利息少，适合前期资金充裕者。
提前还款注意事项
- 部分银行要求还款满1年,并收取1%-3%违约金；
- 提前还款后可选择缩短年限或降低月供,需与银行确认。
房屋验收关键点
收房时需仔细查验,避免后续纠纷。
核心验收清单
- 门窗：密封性、开合顺畅度、五金件完好性；
- 墙面地面：空鼓（用空鼓锤敲击）、裂缝、渗水痕迹；
- 水电：水压测试（打开水龙头看水流）、电路通电（用验电笔）；
- 面积误差：实测面积与合同误差超3%，可要求退房或补偿。
隐蔽工程检查
- 防水：卫生间闭水试验24小时，检查楼下是否有渗漏；
- 管道：排水是否通畅（倒水测试），燃气管道是否密封。
房产投资注意事项
- 地段与配套：优先选择地铁沿线、学区、商业配套成熟区域；
- 租赁市场：调研周边租金水平，确保投资回报率（通常需≥4%）；
- 政策风险：关注限购、限贷、房产税等政策变化，避免政策性亏损。
房产维权常见问题
- 开发商逾期交房：依据合同约定主张违约金（通常为日万分之1-3）；
- 房屋质量问题：通过第三方检测机构出具报告，要求整改或赔偿。
相关问答FAQs
Q1：购房时“定金”与“订金”有何区别？
A：定金具有担保性质，若买方违约，定金不退；若卖方违约，需双倍返还，订金则视为预付款，无论哪方违约均可退还，但需扣除合理费用，签订合同时需明确标注，避免纠纷。
Q2：房产证上加子女名字需什么流程？
A：可通过赠与或买卖方式办理，赠与需签订赠与合同、缴纳税费（契税4%），办理赠与公证；买卖则按正常交易流程缴税过户，建议根据房屋持有时间（满五唯一等）选择成本较低的方式。
